5 stycznia br.radni miasta zatwierdzili nowe Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gdyni, które na wiele lat będzie wyznaczało kierunki rozwoju naszego miasta. Lektura tego pokaźnego, liczącego 131 stron dokumentu, snuje nam wizję Gdyni pięknej, przyjaznej mieszkańcom i z europejskimi ambicjami. Bezcennym dodatkiem (załączniki) są opracowane w ramach studium mapy Gdyni.* Wnikliwą analizę dokumentu polecamy przede wszystkim właścicielom nieruchomości, bowiem oni najbardziej są zainteresowani wiedzą o tym, jakie inwestycje planuje miasto w pobliżu ich majątku.
Studium daje podstawę do wprowadzania zmian w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Właśnie w trakcie już opracowywanych zmian są miedzy innymi m.p.z.p. opatrzone numerami:
1407 dotyczący części dzielnic: Wzgórze Św. Maksymiliana, Redłowo i Orłowo w Gdyni, rejon rezerwatu przyrody „Kępa Redłowska” wraz z otoczeniem;
1503z2 dotyczący części nadmorskiej dzielnicy Orłowo;
1507 dotyczący części dzielnicy Orłowo, rejon ulic Inżynierskiej i Wrocławskiej;
1608 dotyczący części dzielnic Mały Kack i Orłowo, rejon rzeki Kaczej na odcinku od Potoku Przemysłowego do Drogi Gdyńskiej.
Perspektywa zmian szczególnie niepokoi mieszkańców nadmorskiego Orłowa, którzy chcieliby swoją dzielnice uchronić przed budownictwem wielorodzinnym wysokim. W zasadzie już budownictwo wielorodzinne niskie umożliwia budowanie domów 18 metrowych (5 kondygnacji naziemnych) o ile konserwator zabytków nie wniesie zastrzeżeń.
Konsekwencją ostatnich zmian inwestycyjnych w tej części Orłowa jest wzrost zaludnienia i wynikające stąd zniszczenie środowiska: zwiększona ilość spalin samochodowych, hałas, zmiany w ukształtowaniu terenu, dewastacja terenów zielonych itp. Co prawda z przytoczonego studium wynika troska, że:
„Na obszarze zabudowy o wysokich wartościach kulturowych obowiązywać będzie priorytet zachowania ochrony tych wartości, a wszelkie zmiany nie będą dopuszczone, o ile wywoływałyby zmianę w charakterze zabudowy lub charakterze funkcjonalnym dzielnicy. Dominować winny działania doskonalące i porządkujące strukturę funkcjonalną i przestrzenną. Ten typ polityki dotyczyć będzie zespołów Orłowa Morskiego, Kamiennej Góry, Małego Kacka – rejon ulicy Wrocławskiej, rejon Placu Górnośląskiego oraz rejon ul. Kościelnej( ...)”. Tyle studium ale praktyka często odbiega od szczytnych założeń, nie brakuje przykładów na inwestycje nietrafione, sprzeczne z interesem dzielnicy np. Riviera Orłowska, niezbyt reprezentacyjne elewacje apartamentów przy Króla Jana III.
„Należy wprowadzić ograniczenia w stosunku do zmian sposobu użytkowania obszarów zabudowy jednorodzinnej położonych w rejonach objętych polityką ochrony, o ile zmiany te wywoływałyby: zmianę charakteru przestrzenno-kulturowego obszaru, zmiany form zabudowy, znaczący wzrost ruchu samochodowego lub inne negatywne skutki dla mieszkańców.” To cytat ze studium, oby zawsze stosowano takie zalecenia, nie zmieniając willowego charakteru Orłowa nadmorskiego.
Orłowo Morskie, taki termin pojawia się w dokumencie, rozpatrywać powinno się w wielu perspektywach. Jest to strefa ekologicznie ważna, bo wpisana w program Natura 2000, program UE chroniący obszary o szczególnym znaczeniu przyrodniczym i podlega ochronie jako rezerwat przyrody. Jest to także strefa ważna kulturowo, bo znajdują się tu obiekty wpisane do rejestru zabytków jako zespół ruralistyczno-kuracyjny. W całym Orłowie aż 21 obiektów chronionych jest specjalnymi przepisami konserwatora. W Orłowie Morskim, które obejmuje obszar Kolibek od ul. Zwycięstwa do morza oraz obszar zwany dotąd Orłowem nadmorskim czyli od ul.Świętopełka do końca ul. Orłowskiej, końca ul.Zacisznej, aż dziewięć obiektów zaliczono do zabytków kultury. Oprócz wspomnianego zespołu ruralistyczno – kuracyjnego przy ul.Orłowskiej 2, w I strefie ochrony konserwatorskiej znajduje się zespół dworsko-krajobrazowy Kolibki. Natomiast zespół willowo - letniskowy (od torów kolejowych, między ul. Świętopełka a lewą stroną Orłowskiej aż do brzegu morza) ma być objęty II strefą ochrony konserwatorskiej, co oznacza, że będą mogły tu powstać wyłącznie obiekty, na które konserwator zabytków wyrazi zgodę. Szczegółowe uwarunkowania tej strefy wyszczególnione są na 72 str. studium. W tym obszarze kolejne trzy obiekty czekają na wpis do rejestru zabytków; są to wille przy ul. Przebendowskich, przy ul.Króla Jana III i kamienica przy ul.Orłowskiej. Nieczynny cmentarz w Kolibkach przy al. Zwycięstwa należy do III strefy ochrony konserwatorskiej, czyli również podlega szczególnej ochronie prawnej.
Radni przewidują wyznaczenie trzech pasów specjalnie zaplanowanej przestrzeni w strefie przybrzeżnej. Do 50 m od brzegu morza będzie to przestrzeń publiczna, ogólnie dostępna, zatem zagospodarowane plaże, kąpieliska pomosty i platformy, usługi przyplażowe, obiekty z obsługą ruchu turystycznego, żeglarskiego, sportów wodnych. Miasto planuje stworzyć w Orłowie techniczne i organizacyjne warunki do rozwoju żeglarstwa. W Orłowie (wraz z Kolibkami) jest 3650 m plaży i jest to teren, który w największym stopniu kształtuje urodę i wyjątkowość naszej dzielnicy. Wykorzystanie tego morskiego potencjału to dobry pomysł. Niekoniecznie trzeba promować Orłowo jako kąpielisko. Raz że, z uwagi na pobliski port, możemy spodziewać się przekroczonych norm zanieczyszczenia wody. Poza tym ciepłych dni tak naprawdę jest u nas niewiele. Jednak pomysł na rozwijanie bazy dla żeglarstwa i przyjaznych ekologii sportów wodnych to, jak się wydaje, pomysł bardzo dobry.
Kolejny teren przymorski - do 200 m od brzegu morza - zakłada budowę obiektów turystycznych i ograniczenia w budownictwie mieszkaniowym. Następnie, w pasie do 1000 m, przewiduje się pensjonaty i hotele – bazę noclegową dla turystów oraz możliwość łączenia ich z zabudową mieszkaniową.
Terenów pod budownictwo w Orłowie jest niewiele. Do tego celu planuje się więc wykorzystanie przede wszystkim wolnej przestrzeni wzdłuż al.Zwycięstwa i ul. Wielkopolskiej. Spodziewane jest powstanie przy al. Zwycięstwa bazy noclegowej tj. apartamentów, małych pensjonatów i moteli. Zaś dla obsługi zmotoryzowanego ruchu turystycznego powstaną stacje paliw, stacje obsługi samochodów, również parkingi. Bazę turystyczną wzbogacą lokale dla informacji turystycznej, biur turystycznych, gastronomii. Szansą dla turystyki są także lokalizacje w sąsiedztwie projektowanego Parku Kolibki (hotele, schroniska turystyczne, campingi) i w Orłowie Morskim. Takie są perspektywy rozwoju Orłowa wynikające z nowego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gdyni. Uważna lektura Studium może być zatem kopalnią wiedzy o tym, jak zmieni się Orłowo w ciągu najbliższych kilkudziesięciu lat.
Wizja miasta, jaką zakreśla nowe Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gdyni przyjęte przez Radę Miasta, zachwyca rozmachem i różnorodnością możliwych kierunków rozwoju. Orłowo w tej bogatej mozaice szans jawi się jako miejsce o największym znaczeniu dla wizerunku i tożsamości Gdyni. Czy decyzje urbanistyczne podjęte w bliższej i dalszej przyszłości będą dla Orłowa korzystne? Czy Orłowo pozostanie perłą Gdyni?
*Dokumenty można pobrać ze strony Rady Miasta Gdyni http://www.gdynia.pl/wladze/rada/uchwaly/7881_91185.html
______________
E. J.
10.01.2014
